ローン中の家を売る場合、残った残債は一括返済?

子供の成長、転勤、親と同居、マンションから一戸建てへ住み替えなどの理由で現在の住まいの売却を検討する方もいるでしょう。その際に気になるのがローンを返済中で、まだ完済できていないのに売る事ができるのかという事。

結論から言うと、ローンの返済中であっても売る事はもちろんできますし、ほとんどの方がローン返済中での売却です。

売却は可能!でも、ローンを全額一括返済する必要が!

上述した通り、ローン返済中であっても売る事は可能です。しかし、ローンを組む際に、もしも支払いができなかった場合の為に、銀行は抵当権という担保権を設定しています。その為、この抵当権をはずさないと、家を売る事はできないんです。

この抵当権を外すには、残ったローンを全額返済しなければいいけないので、一括返済する資金が必要になります。

ローン中の家を売る際に考えておかなければいけない事

・ローンがどれくらい残っているかを把握する
・自分の家が「いくら」で売れるかを知る
・最低でもいくらで売れないとローンが返済できないかを把握する
・売却した金額でローンが払えない場合

ローンがどれくらい残っているかを把握する

ローン残債がいくら残っているかを正確に確認しましょう。残債がわからないと、売る際の資金計画、住み替えの場合の計画が立てられません。まずは残債を把握する事が重要です。

自分の家が「いくら」で売れるかを知る

ローンの残債を把握すべきと言いましたが、次に必ず自分の家がいくらで売れるかを確認してください。不動産会社に査定依頼して、大体どのくらいで売れるかどうかを把握しましょう。上述しましが、ローンを一括返済しないと売却できないので、残債の把握と売却した場合のおおまかな査定価格を参考に、返済が可能かどうかを判断する必要があります。

最低でもいくらで売れないとローンが返済できないかを把握する

ローン残債を把握する事と、不動産会社に依頼して取り寄せた査定額を元に、最低でもいくらで売れる必要があるかを把握してください。

条件的に一番良いのは、ローン残債を売却額で賄えることですが、ローン残債が多い場合、売却額で全額支払えるのは難しい場合が多いです。

もちろん、現在不動産価値が上昇しているエリアもあり、購入時よりも価値が上昇し、買った価格よりも高く売れるエリアがあったりしますが、基本的には、なかなか上昇エリアに不動産を持っている方は少ないと思います。その為、売却額でローンを全額支払える方は少ない傾向ですので、足りない分の金額を用意する必要がでてきます。

売却した金額でローンが払えない場合

売却価格でローンを支払いできない場合、売却できないので、どうにかして、足りない分を用意する必要があります。

例えば、

・家族(両親・兄弟姉妹)に借りる
・貯金でどうにかする
・住み替えローンを利用する

など方法があります。

住み替えローンは住み替えを前提として新しく住む家のローンに上乗せしてローンを組むことで全額返済して抵当権をはずし、売却できるようになるのですが、上乗せしてローンを組むわけですので、当然、契約者の信用問題が関係してきます、上乗せした金額を借りれるだけの収入があるかどうかなど審査されるので、残っているローンによっては借りられるかわかりません。

上記の3つの中では、自分の貯金と売却額を合わせて全額返済できるのが良いと思います。家族に借りるという方法もありますが、お金の貸し借りは後で問題になるケースもありますので、家族とは言えなるべく避けるべきと思っておいた方がよいでしょう。

まとめ

色々と言ってきましたが、ローン中の家を売る際には、必ず、全額返済し、抵当権を抹消しないと売却できないので、残債と売却額、預金など総合的に考えて、売却は現実的に可能なのかどうかを判断する必要があります。

売却額でローンを全額返済できない場合も多い事から、自己資金をなるべく使わない為にも出来る限り高く売る事を心がける必要があります。仲介を依頼する不動産会社によって売却額が数百万円異なる事もある為、しっかり情報を収集して高く売ってくれる会社を選ぶようにしてください。

不動産売却時の抵当権抹消登記についてはこちらの記事を参考にするとよいと思います。→こちらから